房地产纳税筹划

课程大纲

第一部分：房地产全程各阶段纳税筹划解析

（一）房地产公司设立环节的税务筹划

（二）房地产项目取得土地使用权环节涉及税种分析

（三）房地产项目取得转让土地使用权的不同方式

1、购买土地使用权     

2、购买整体资产

3、购买股权  

4、合并   

5、分立购买股权

（四）不同方式取得土地税负比较分析及筹划

1、出让招拍挂方式

2、拆迁方式取得土地使用权

3、前期报批报建准备工作

4、前期报批报建阶段涉及税收及筹划

（五）房地产项目施工建设阶段税务筹划

1、开发成本核算内容

2、房地产项目开发成本对象的确定

3、土地征用及拆迁补偿

4、前期工程费

5、基础设施费核算注意问题

6、建筑安装工程费

7、配套设施费

8、开发间接费

9、其他有关注意问题

10、项目开发方式

第二部分：房地产项目清盘清算与注销

1、房地产项目清算、注销的法律规定:国家税务总局公告2010年第29号解析

2、房地产项目清算、注销的会计处理

3、房地产项目清算、注销的税务处理

4、房地产项目清算中的税务风险规避策略

第三部分：企业高管必须知道的税务稽查事儿

（一）2015年房地产税务稽查形势

（二）税务机关对房地产税收案件检查标准案例解析

（三）稽查案件的三种类型

1、精心策划型  2、明目张胆型   3、政策不清型

（四）稽查案件的法律责任（纳税人的终极责任）

第四部分：投资税务稽查篇

（一）投资模式的选择

（二）现金投资税务稽查

（三）部分非货币性资产投资税务稽查

（四）资产收购与股权收购

第五部分：生产经营税务稽查篇

第六部分：股息红利与股权转让篇

1、法人与自然人股东税务稽查解析

2、非居民个人与法人税务稽查问题解析

3、未分配利润（盈余公积）转增资本税务稽查

4、资本公积（溢价）转增资本问题

5、其他资本公积转增资本问题

6、股权转让能否扣除享有未分配利润和盈余公积？

7、间接转让股权与国税函【2009】698号文件

8、转让股权合同的税收签订技巧

9、购买股权的税务稽查问题解析（关于股权溢价处理）

10、股权投资损失的税务处理

第七部分：税务稽查知己知彼篇

（一）突击调账方式（4种）

1、突击调账，分进合击   

2、欲擒故纵，引蛇出洞

3、内线指引，轻松获取   

4、内账外查，追踪朔源

（二）稽查分析方法（6种）

1、税负分析法       

2、投入产出比法

3、发票比例分析法   

4、虚开发票分析法

5、现金流分析法     

6、综合分析法

第八部分：税务稽查之知己知彼篇

（一）税务稽查的四个环节

1、选案环节（为什么查我？）

2、稽查实施环节（企业接触的稽查人员）

3、审理环节（负责定案）

4、执行环节（执行或强制执行）

（二）接受稽查可能接触的税务文书

第九部分：税务稽查危机公关篇

（一）政策解释法         

（二）案例解释法 

（三）法律位阶抗辩法     

（四）避免定性偷税法 

（五）寻找税务机关责任法 

（六）实质重于形式法 

（七）审时度势法         

（八）法律救济法

培训师介绍：

资历背景

国内房地产行业最具实力的财税专家之一，国家税务总局稽查局稽查项目专家，现供职于某省国家税务局稽查局。曾先后在征管、税政、稽查部门工作。

详细介绍

★ 具有丰富的房地产税务实战经验：当前在税务机关主攻房地产企业税务稽查工作，对房地产税收有深入系统的研究，并兼任国内多家房地产集团高级财税顾问，并在国内数十个大中城市巡回讲学，他的实战经验丰富，答疑内容精彩，信息量大，拥有良好的口碑，获得高度认可。

★ 具有丰富的稽查办案经验：曾先后参与了被称为建国以来第一大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案全国第一的葆祥公司骗税案（骗税金额2.8亿元）、国家税务总局公布的2005年中国第一大税案：黑、津、冀虚开发票系列专案、2006年中国第一大税案“利剑二号”专案。多次代表国家税务总局查办各类案件。荣获“十大杰出青年卫士”称号。