房地产开发企业投融资管理

课程破冰：新一轮拐点论的考验
宏观经济速度放缓释放的信号
兴业银行调整房地产信贷政策
杭州、成都等二三线城市出现的降价潮
上市地产企业一季度财报业绩缩水和风险警示

第一讲 房地产开发融资管理概念
房地产融资的特点
  融资规模大
  偿还期长
  房地产证券化
影响房地产开发融资决策三大因素
房地产融资风险管理
  融资期限风险敞口率
  最佳资本结构
房地产开发融资与企业战略、策划、运营和财税的关系
案例：万科融资出发点：为投资服务

第二讲：房地产开发债权融资
房地产资金来源渠道
  产业链融资（无息负债）
  金融市场融资（有息负债）
1、产业链融资
  供应商资金（应付）
  集团内部资金（其他应付）
  客户资金（预收）
2、银行融资授信产品
(1)、银行贷款
  流动资金贷款
  项目开发贷款
  土地开发和房屋开发抵押贷款
（2）、票据融资
（3）、银行保函
3、信托融资
  资金信托融资
  财产信托受益权转让融资
  基础建设投资信托
  REITS信托融资

第三讲：房地产开发股权融资
股权融资：私人市场VS公众市场
1、引入风险投资（VC）
  风险投资的准则
  风险投资对目标对象的搜索、筛选、评估
  风险投资方式与退出
2、引入私募股权投资（PE）
  私募股权投资的特点
  私募股权投资对目标对象的要求
3、上市融资（IPO）
  我国A股主板(含创业板)与创业板上市的条件要求
  主要上市房地产企业融资情况分析
  证监会IPO注册制的改革
  “新国九条”对资本市场的刺激

第四讲：房地产开发项目融资及其他特殊融资
项目融资的概念与基本特点
项目融资的方式
  投资者直接安排项目融资
  通过项目公司安排融资
  以设施使用协议为基础的项目融资
  以杠杆租赁为基础的项目融资
  以产品支付为基础的项目融资
其他特殊融资方式
  联建、参建融资
  BOT融资
  员工参股与内部集资
案例：万科融资渠道战略：OPM战略，即用别人的钱来赚钱
  OPM战略：利用无息负债
  万科OPM战略的表现：提高无息负债比率

第五讲：房地产开发投资管理
企业投资战略框架：多元化VS专业化
房地产开发投资特点
  投资成本高
  投资周期长
  投资风险大
房地产开发投资类型
房地产投资的风险分析
  盈亏平衡分析
  敏感性分析
房地产开发投资决策流程与内容
  开发项目的选定
  对总收入或销售额的估计
  项目开发总成本的分析
  衡量专业化的核心指标：主业突出度
  确定投资方案
房地产企业拿地的十六种模式
案例：万科投资战略：锁定住宅专业化
万科投资绩效的双轮: 低利润率、高周转率
万科项目储备准则：够用就好
万科纪律：不囤地，不捂盘
  项目储备的重要性
  存货配置的方法
  保持合适、稳定的存货比率